Locazioni brevi: la “nuova” presunzione di imprenditorialità
Ridotto il numero di appartamenti che fa scattare la presunzione di imprenditorialità con riflessi importanti sugli adempimenti: il comma 17 dell’art. 1, Legge n. 199/2025 stabilisce a n. 2 la soglia massima di immobili che, se destinati alla locazione breve nel corso di un periodo d’imposta, non determinano la presunzione di imprenditorialità.
Tra le novità introdotte dalla legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) vi è la riduzione, a due “appartamenti” destinati alla locazione breve ex art. 4 del DL 50/2017, del limite oltre il quale scatta, in base all’art. 1 comma 595 della L. 178/2020, la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale.
Sorvolando sulle problematiche legate all’interpretazione della norma, prima tra tutte la definizione di “appartamento” – secondo il principio interpretativo n. 1 del 7 novembre 2023 della Fondazione dell’ODCEC di Milano tale espressione non può che far riferimento alle unità immobiliari a destinazione unicamente abitativa – i contribuenti che destinano tali beni alla locazione breve devono avere ben chiari gli adempimenti da porre in essere al superamento di tale soglia.
INTERVALLO TEMPORALE DEL MONITORAGGIO. L’intervallo temporale nel quale monitorare il numero delle unità immobiliari locate è, stante l’applicazione della norma alle sole persone fisiche, l’anno solare. Ogni anno bisognerà perciò sommare gli immobili locati con contratti di locazione breve, anche solo per un giorno, a nulla rilevando, per essi, il numero di contratti stipulati.
DESTINAZIONE DEL FABBRICATO. Nonostante la norma faccia riferimento alla destinazione del fabbricato alla locazione breve, si ritiene che, basandosi sulle norme previste dal TUIR in tema di redditi fondiari, rilevi non tanto la segnalazione sui portali specializzati o l’incarico conferito alle agenzie bensì la percezione del reddito stesso in base al principio di competenza e pertanto, tutte le locazioni brevi in essere nel singolo anno e non anche quelle potenziali.
COSA FARE AL SUPERAMENTO DEL LIMITE. Al raggiungimento della terza unità locata nell’anno, scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale, ma la norma non chiarisce, per l’anno in cui avviene il passaggio a tale regime, come gestire le locazioni antecedenti all’iscrizione e quindi se considerarle o meno rientranti nell’attività imprenditoriale stessa.
Interpretando alla lettera il dispositivo normativo sembrerebbe di dover far retroagire l’attività imprenditoriale all’inizio del periodo creando tuttavia problemi sia ai fini reddituali, nel caso si dovesse ricostruire la contabilità e documentare le spese sostenute, sia ai fini IVA con riferimento ai corrispettivi percepiti prima dell’apertura della partita IVA.
Sull’argomento viene in soccorso, anche se con riferimento allo sforamento in corso d’anno dei limiti di reddito per il regime forfetario ex art. 1 comma 54 ss. L. 190/2014, la circolare 5 dicembre 2023 n. 32 dell’Agenzia delle Entrate che aveva affermato che le regole previste per il regime ordinario si sarebbero dovute applicare, per l’IVA, a partire dall’evento che aveva generato lo sforamento e, per le imposte dirette, a partire dall’inizio del periodo di imposta.
Considerato quanto esposto nella circolare di cui sopra, una volta superata la soglia delle due unità il proprietario (o sublocatore o comodatario) dovrà presentare, al competente ufficio del Registro delle imprese, la comunicazione unica d’impresa contenente i modelli per l’iscrizione al Registro Imprese, l’apertura della partita IVA, gli eventuali modelli INPS e INAIL, nonché la SCIA.
Il codice ATECO più idoneo allo svolgimento delle locazioni brevi in forma imprenditoriale, sembra essere il 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze, che comprende i servizi di alloggio forniti da famiglie private, da affittacamere, oppure in case e appartamenti per vacanze, in case e appartamenti per turisti per un periodo inferiore a un anno.
TRATTAMENTO AI FINI REDDITUALI. Nel caso di opzione per il regime forfetario, in attesa della conversione delle originarie tipologie di attività ai nuovi codici ATECO 2025, si ritiene si possa applicare il coefficiente di redditività del 40% originariamente previsto per il codice ATECO 2007 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
TRATTAMENTO AI FINI IVA. Dal punto di vista dell’IVA, l’opzione per il regime forfetario prevede l’emissione delle fatture in regime di franchigia IVA, con il divieto però di detrarre l’IVA sugli acquisti. Diversamente occorrerà verificare se la locazione breve può essere considerata, in base alla normativa regionale sulle attività ricettive ove è ubicato l’immobile, come locazione turistica e, in tal caso, sconterà l’IVA con l’aliquota del 10% ex n. 120 Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. Diversamente si tratterà di locazione esente ex art. 10 comma 1 n. 8 DPR 633/72.