Immobili a uso promiscuo e detrazioni per il recupero edilizio: quali aliquote?
Se l’unità immobiliare è destinata ad abitazione principale può competere l’aliquota “maggiorata”, ma si riduce alla metà in conseguenza dell’utilizzo promiscuo
Se un immobile residenziale viene adibito promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione oppure all’esercizio dell’attività commerciale occasionale o abituale, la detrazione IRPEF spettante in relazione agli interventi volti al recupero edilizio, di cui all’art. 16-bis del TUIR (c.d. “bonus casa”), è ridotta al 50% per espressa disposizione dell’art. 16-bis comma 5 del TUIR.
L’Amministrazione finanziaria ha infatti precisato che “la detrazione è calcolata sul 50 per cento delle spese sostenute” poiché l’agevolazione per gli interventi sulle singole unità riguarda soltanto la metà dell’immobile, cioè quella a uso abitativo (rif. circ. Agenzia delle Entrate 25 giugno 2021 n. 7, 31 maggio 2019 n. 13 e 8 luglio 2020 n. 19, ris. Agenzia delle Entrate 24 gennaio 2008 n. 18 e C.M. 24 febbraio 98 n. 57, § 2).
Quale aliquota applicare per il calcolo delle detrazioni?
Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 l’aliquota dell’agevolazione spettante era quella del 50% a prescindere dalla destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
A seguito delle novità introdotte dalla L. 207/2024 per gli anni 2025, 2026 e 2027, nell’invarianza del limite massimo di spesa di 96.000 euro e di tutte le altre disposizioni, sono previste aliquote di detrazione diverse a seconda che gli interventi vengano eseguiti o meno sull’unità adibita ad abitazione principale (costituisce un’eccezione l’intervento di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per il quale la detrazione continua a spettare nella misura del 50% ai sensi dell’art. 16-bis comma 3-bis del TUIR).
In generale, ai sensi dell’art. 16 comma 1 del DL 63/2013, la detrazione IRPEF per gli interventi volti al recupero edilizio è fissata:
– al 36% se le spese sono sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026;
– al 30% se le spese sono sostenute dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2027.
Se gli interventi sono effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento,
– compete l’aliquota “maggiorata” al 50% se le spese sono sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026
– si applica l’aliquota del 36% per le spese sono sostenute nel 2027.
Nell’ipotesi di unità immobiliare residenziale “a uso promiscuo” destinata anche ad abitazione principale da parte del possessore (proprietario o titolare di diritti reali), spetta la detrazione IRPEF, di cui all’art. 16-bis del TUIR, nella misura del 50%, ridotta alla metà per l’uso promiscuo. Ciò è il risultato del combinato disposto dell’art. 16 comma 1 del DL 63/2013 (aliquote differenziate in base alla destinazione d’uso) e dell’art. 16-bis comma 5 del TUIR (riduzione alla metà della detrazione spettante per gli immobili a uso promiscuo).
ESEMPIO
Sono state sostenute spese per un intervento di manutenzione straordinaria nel corso del 2025 in un immobile utilizzato promiscuamente come sede di attività libero professionale e come abitazione principale per un importo di 60.000 euro.
Aliquota della detrazione IRPEF: 50%, ridotta poi alla metà.
Detrazione spettante: (60.000 euro x 50%)/2 = € 15.000,00
Aliquota effettiva della detrazione: 25%
Rata annuale della detrazione: € 1.500 euro (15.000 euro ripartiti in dieci rate annuali di pari importo).
Nel caso in cui l’immobile a uso promiscuo non sia destinato ad abitazione principale, cosa accadrebbe?
Aliquota della detrazione IRPEF: 36%, ridotta poi alla metà.
Detrazione spettante: (60.000 euro x 36%)/2 = € 10.800 euro.
Aliquota effettiva della detrazione: 18%
Rata annuale della detrazione: € 1.080 euro (10.800 euro ripartiti in dieci rate annuali di pari importo)